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REITs三季报出炉 “冰火”两重天 部分项目底仓资产出租率不足70%

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作者来源: 未知 ????? 发布时间:2024-06-13

  28只已上市的公募REITs均已发布了2023年三季度报告。据财联社盘点梳理,三季度REITs底仓资产经营整体修复,但分化严重,特别是产业园、高速路以及生态环保及能源REITs;物流仓储、保障房REITs的经营则较为稳定。REITs可供分配金额完成度也呈现出与经营情况类似的分化,多只REITs还在三季报中披露了相关情况。随着首批消费基础设施公募REITs获得受理,机构认为或带来新的配置机会,而当下项目经营稳定性是个券配置的主要考虑因素。

  除华安张江光大REIT在第三季度出现净利润亏损外(亏损18.86万元),其余REITs全部实现盈利。中金联合研究团队认为,伴随宏观经济修复,项目基本面整体修复向好,但修复速率有限。

  产业园REITs整体收入边际回暖,据中金联合研究团队统计,三季度产业园REITs收入整体环比上升14.9%,同比上升50.8%。但经营分化严重ayx爱游戏体育(中国)官方网站,华安张江光大产业园REIT、建信中关村REIT季末整体出租率低于70%,分别环比下滑14.7ppt、4.1ppt至67.6%(系哲库科技退租影响)、63.7%。东吴苏园产业REIT、华夏合肥高新REIT、国泰君安东久新经济及临港创新产业园REIT经营平稳,季末整体出租率高于90%。

  物流仓储REITs三季度经营维持韧性。板块三季度基金层面收入整体环比提升12.5%,同比提升29.4%(主要系扩募所致)。截至2023年三季度末,中金普洛斯REIT、红土盐田港REIT及嘉实京东仓储物流REIT整体出租率分别达88.5%、99.2%及100%。

  保障性租赁房REITs三季度业绩平稳运行,现金流稳定ayx爱游戏体育(中国)官方网站,中信FICC首席明明认为该类REITs体现出较强的抗周期能力属性。三季度,大部分底层的保障房项目均保持了较高且稳定的出租率,中金厦门安居REIT、红土创新深圳安居REIT及华夏北京保障房REIT三季度末出租率均接近满租。

  高速公路REITs方面,暑运旺季带来车流量和收入环比增长。但中金研究团队认为,货车流量的复苏仍然相对偏弱,使得货车占比较高的路产项目表现相对较弱。例如货车占比高的项目平安广州广河REIT、华夏中国交建REIT车流量同比增长7%、13%,而客车占比高的项目华泰江苏交控REIT、国金中国铁建REIT、华夏越秀车REIT流量同比增长42%、23%、18%,导致收入端也呈现相似趋势。

  生态环保REITs与能源REITs的经营同样呈现出明显的分化态势。富国首创水务REIT受益于夏季汛期,三季度污水处理量进一步提升;中航首钢绿能REIT却因暴雨天气导致厂区外道路中断,底层资产的经营活动受到短期扰动。鹏华深圳能源REIT迎峰度夏增量降本,燃气发电利润有所修复;中航京能光伏REIT和中信建投国电投REIT的底层资产经营分别收到光伏电价下行和区域风况不佳的影响。

  分红也是市场关注的公募REITs特性之一,多只REITs在三季报中披露了分红相关情况。以中金安徽交控REIT为例,该基金三季度实现可供分配金额1.90亿元,今年前三季度累计实现可供分配金额5.96亿元。同时ayx爱游戏体育(中国)官方网站,该基金于10月25日发布2023年第三次分红公告,截止收益分配基准日(2023年6月30日)该基金按照基金合同约定的分红比例计算的应分配金额达1.75亿元。

  除了中金安徽交控REIT外,10月份以来,另有华泰江苏交控REIT、华夏北京保障房REIT也分别发布分红公告,公告显示,截止其收益分配基准日,两只REITs可供分配金额分别为1.30亿元、0.28亿元。

  我国公募REITs设有强制分红比例的规定。根据相关监管要求,基础设施公募REITs连续两年未按照法律法规进行收益分配的,基金管理人应当申请基金终止上市。同时,公募REITs在符合分配条件的情况下每年应至少分红一次,且收益分配比例不得低于基金年度可供分配金额的90%。

  从可供分配金额完成度的情况来看,其分化情况与REITs经营业绩的分化类似。保障性租赁房REITs、高速公路REITs的可供分配金额完成度较高,鹏华REIT前三季度可供分配金额完成度超过150%。

  近期,REITs扩容增类提速。10月20日,证监会发布《关于修改〈公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)〉第五十条的决定》,将公募REITs试点资产类型拓展至消费基础设施,自发布之日起施行。不到一周后,10月26日,交易所正式受理首批四只消费基础设施公募REITs的申报,这四只消费REITs分别是嘉实物美消费REIT、华夏金茂购物中心REIT、华夏华润商业资产REIT和中金印力消费REIT。另外,10月27日,第29只公募REITs中金山东高速REIT正式上市。

  明明认为,随着三季报的披露,部分个券近期的二级市场价格得到了基本面支撑,但REITs指数整体仍在低位。市场扩容增类步伐加速,多个项目已进入交易所审批阶段,同时首批4只消费基础设施REITs也进入交易所审批阶段。往后看,新类型资产上市或渐行渐近,并有望改善市场流动性。三季报虽显示各资产修复节奏仍存差异,但修复的趋势或较为明确。因此,持续回调下,多数个券的性价比有所凸显,建议投资者积极关注底层资产经营稳健的标的,同时兼顾一级市场的布局机会。

  中金研究团队认为ayx爱游戏体育(中国)官方网站,若宏观经济修复斜率仍未有明显改善,项目经营稳定性将是未来一段时间个券配置的主要考虑因素。结合三季报来看,保租房、物流仓储、部分产业园(主要为厂房类)和公用事业项目(如)经营确定性较高,后续有望稳健兑现分红预期,且经过前期估值调整后已具备一定的配置性价比。此外,密切关注消费基础设施REITs的发行进度和一级市场配置机会。变压器双涡轮液力变矩器ayx爱游戏体育(中国)官方网站单双杠剩余强度自然腐蚀电位凹形变形弹性运动水壶棘轮离合器

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